Arkiv
Gamle artikler
Byggeforum:

Byggeforum
artikler - 2008

Byggeforum
artikler - 2007

Byggeforum
artikler - 2006

Byggeforum
artikler - 2005

Byggeforum
artikler - 2004

Byggeforum
artikler - 2003

Byggeforum
artikler - 2002

Byggeforum
artikler - 2001

Byggeforum
artikler - 2000

Byggeforum
artikler - 1999

Byggeforum - ledende artikel:

Lov om obligatorisk byggeskadeforsikring

Folketinget vedtog i juni måned 2007 en ny lov om obligatorisk byggeskadeforsikring, som tilsyneladende indtil videre har været relativt upåagtet i byggekredse. Loven afføder imidlertid en række problemstillinger for professionelle bygherrer, der indgiver ansøgning om byggetilladelse efter den 1. april 2008, hvor loven træder i kraft

Af Carsten Ringgård, advokat, Nielsen & Thomsen, advokater

Loven finder anvendelse for nye bebyggelser, som hovedsagelig skal anvendes til beboelse. Baggrunden for lovforslaget er, at der efter politisk opfattelse er for mange nyopførte boliger med byggeskader. Regelsættet vedrørende Byggeskadefonden, som blev indført i 1986, har vist sig at være vellykket, idet antallet af alvorlige byggeskader i det almene byggeri, er faldet betydeligt. Inden for det almene byggeri indbetales der ved hvert byggeri 1 procent til Byggeskadefonden, som herefter bl.a. gennemfører et- og femårseftersyn. Regelsættet vedrørende Byggeskadefonden har således givet inspiration til loven om obligatorisk byggeskadeforsikring.

Beskrivelse af forsikringsordningen:
Den nye lov medfører, at der skal tegnes en byggeskadeforsikring af de professionelle bygherrer, der opfører nye private boliger.

Den pågældende forsikring skal dække skader, der anmeldes til forsikringsselskabet inden 10 år fra forsikringens ikrafttræden.

Byggeskadeforsikringens genstand er selve bebyggelsen, og sikrede er den til enhver tid værende ejer af bebyggelsen i forsikringens løbetid. Formålet med loven er i øvrigt, at forsikringen skal dække væsentlige byggeskader, der har betydning for bygningens levetid og funktionalitet, herunder skadelig forekomst af skimmelsvampe.

Det må antages, at byggeskadeforsikringens dækningsområde ikke dækker bygherrens samlede mangelansvar i henhold til dansk rets almindelige regler, idet forsikringsordningen som anført alene dækker mere fundamentale skader. Selvom der er tegnet byggeskadeforsikring, vil der således være visse mangler, hvor bygningsejeren må gå direkte til den oprindelige professionelle bygherre, ligesom bygningsejeren for så vidt angår visse mangler har risikoen for bygherrens eventuelle konkurs.

Efter 1. april 2008 skal en bygherre, som indgiver ansøgning om byggetilladelse til opførelse af bebyggelse, som hovedsagelig skal anvendes til beboelse, sende dokumentation til kommunen for, at et forsikringsselskab har afgivet tilbud på en byggeskadeforsikring.

Ved færdigmelding af byggeriet skal bygherren sende dokumentation til kommunen for, at der er tegnet en byggeskadeforsikring, og at præmien er betalt. Kommunen kan således ikke meddele ibrugtagningstilladelse, før denne betingelse er opfyldt.

Parallelt med regelsættet vedrørende Byggeskadefonden skal der henholdsvis ét og fem år efter, at byggeriet er afleveret/forsikringen trådt i kraft, afholdes eftersyn af byggeriet for at vurdere bygningens tilstand og registrere skader m.v.

Erhvervs- og Byggestyrelsen har i bekendtgørelse om byggeskadeforsikring nr. 1292 af 24.10.2007 fastsat nærmere regler om bl.a. forsikringsaftalens dækningsomfang og gennemførelse af eftersyn. Endvidere er der i bekendtgørelsen bestemmelse om, at Erhvervs- og Byggestyrelsen på internettet offentliggør oplysninger om de virksomheder, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade (offentlig gabestok).

Frister og valgmuligheder:
Forsikringsordningen ændrer ikke på de almindelige ansvarsregler og mangelbeføjelser. Det bemærkes i denne forbindelse, at efter 1. januar 2008 er den nye forældelseslov trådt i kraft med en absolut frist på 10 år, som ikke kan ændres til ugunst for den almindelige køber af en bolig. Byggeskadeforsikringens 10-årige dækningsperiode og den absolutte forældelsesfrist er således sammenfaldende. Hvis der er tale om en forsikringsdækket byggeskade, kan bygningsejeren frit vælge at anmelde skaden til forsikringsselskabet eller gøre kravet gældende over for bygherren. Hvis bygningsejeren vælger at anmelde skaden til forsikringsselskabet, og der i øvrigt er tale om en skade dækket af forsikringsordningen, skal forsikringsselskabet foranledige, at skaden udbedres, eller at der betales erstatning til bygningsejeren. Forsikringsselskabet indtræder i ejerens krav over for den ansvarlige. Det må forventes, at de fleste forsikringsdækkede ejere vil anmelde kravet over for forsikringsselskabet, som herefter må bruge ressourcer på at gøre regres over for den ansvarlige. Forsikringsordningen sikrer således, at den til enhver tid værende ejer kan få afhjulpet skader, i det omfang de er dækket af byggeskadeforsikringen, uanset den oprindelige bygherres eventuelle insolvens, og letter den forsikringsdækkedes adgang til at få skaden udbedret. Det er naturligvis afgørende for forsikringsordningens succes, at forsikringsselskaberne tilstrækkeligt effektivt og professionelt følger op på sagen efter at have modtaget en anmeldelse, således at behørig mangelafhjælpning hurtigst muligt kan finde sted.

Problemstillinger ­ spørgsmål:
Den professionelle bygherre bør i god tid tage et forsikringsselskab i ed på, at forsikringsselskabet er indforstået med at afgive forsikringstilbud, for at undgå at muligheden for indgivelse af byggeandragende forsinkes, og for at få afklaret de betingelser, forsikringsselskabet måtte stille. Det vides endnu ikke, hvor mange forsikringsselskaber der ønsker at beskæftige sig med byggeskadeforsikringer, og noget så fundamentalt som præmiens størrelse kendes ej heller, men skønnes af lovgiver til at være ca. 1,5 procent af anskaffelsessummen. Den mere velkonsoliderede bygherre, som har en stærk forhandlingsposition over for sit forsikringsselskab, står således bedre end den økonomisk mindre velfunderede bygherre, når der skal forhandles om præmiestørrelse.

Det er uvist, i hvilket omfang forsikringsselskaberne vil gå i dybden med de planlagte projekter, herunder kræve ingeniørberegninger, redegørelse for konstruktioner, materialer eller lignende. Man kunne befrygte, at mere konservativt tænkende sagsbehandlere i forsikringsselskaberne kunne obstruere i relation til arkitektonisk nytænkning og mere grænseoverskridende konstruktioner, hvorved der af bagdøren bliver indført en form for censur, som ikke er hensigtsmæssig.

På det tidspunkt, hvor der indgives byggeandragende, foreligger der ofte alene et skitseprojekt, og det må forventes, at forsikringsselskaberne ved afgivelse af forsikringstilbud er nødsaget til at tage forbehold for regulering af præmien dels i relation til den endelige entreprisesum, dels i relation til andre forhold, herunder det endelige projekts karakter.

Det er ikke urealistisk, at forsikringsselskaberne, som kan stille betingelser for tegning af byggeskadeforsikringen, vil stille krav om en eller anden form for garanti fra bygherrens side eller transport i eventuelle entreprenørgarantier, som en bygherre måtte modtage.

På baggrund af en rundspørge til de større forsikringsselskaber må det antages, at de fleste af disse er indstillet på at tilbyde byggeskadeforsikringer. Det er uafklaret, hvor mange der vil have det relevante forsikringsprodukt klar på tidspunktet for lovens ikrafttræden, men sandsynligvis kun ganske få. Den nye forsikringsordning rejser en række spørgsmål. Det bliver interessant at se, hvor mange forsikringsselskaber der deltager i ordningen, og hvilke betingelser forsikringsselskaberne stiller for at medvirke. Endvidere bliver det en udfordring for kommende projektudviklere af boligbyggerier at sikre sig, at forsikringsordningen ikke medfører forsinkelser i tidsplanen eller i uventet grad påvirker projektets økonomi.