Kommentarer:

BOLIGER

Dette er første artikel i Byggeindustrien/Byggeforums artikelserie om boligbyggeri. Serien er udarbejdet i samarbejde med ingeniørfirmaet Rambøll. 2. artikel kommer i næste nummer.

Boligbyggeri er på plakaten netop nu. Politikkerne ønsker flere bedre og billigere boliger. En række gamle industri- og havneområder skal omdannes til nye formål. Der er tanker om at omdanne tomme erhvervslejemål i København til boliger og om at udnytte tørrelofter til taglejligheder. Byggeindustrien vil i de kommende numre sætte fokus på boligbyggeri. Vi vil give en række eksempler på konkrete projekter kombineret med artikler om barrierer og muligheder. God læselyst.

Tuborg i Hellerup:
- Fra industriområde til ny bydel

I det gamle bryggeriområde på Tuborg Nord nærmer udbygningen af en ny bydel sig en vellykket afslutning. Denne artikel beskæftiger sig med områdets boligbyggeri

Af Alfred Abildgaard og Peter Rath Nielsen, RAMBØLL

Tuborg Bryggerierne blev stiftet i 1873 og opført mellem Strandvejen og kystlinjen i den sydlige del af det nuværende Hellerup. Området blev i mere end 100 år brugt som industriareal for fremstilling af øl og vand, men da produktionen i slutningen af 1980´erne blev flyttet til andre lokaliteter, udskrev Carlsberg en arkitektkonkurrence for den nordlige del af området, kaldet Tuborg Nord. Arkitektfirmaet C. F. Møllers Tegnestue vandt konkurrencen om den overordnede disponering af det 160.000 m2 store område, udlagt til 120.000 m2 liberalt erhverv og 40.000 m2 boliger.

Et interessant område
Som bygherre har det for Carlsberg Ejendomme været vigtigt at opføre kvalitetsbyggerier på Tuborg Nord og at gøre området interessant og tiltalende. Der er overalt anvendt materialer af høj standard, og der er lagt vægt på at udsmykke de offentligt tilgængelige arealer med kunst for på den måde at give arealerne en egen identitet og mulighed for alsidige oplevelser. Den umiddelbare placering ved vandet er udnyttet til at give hele området et maritimt præg ved etablering af kanaler med broer og marinaer - og på den måde trække Øresund langt ind mod Strandvejen. Der er gennem en blanding af boliger, liberalt erhverv, butikker og med tilskud fra de mange besøgende på Eksperimentariet lagt et godt fundament for at skabe en ny bydel med liv.

Boligbyggeri på Tuborg Nord
Boligbyggeriet nyder godt af Carlsbergs ønske om byggeri af høj kvalitet. Bygningerne er opført som traditionelle betonelementbyggerier med bærende tværskillevægge. Facader er skalmurede med varierende afsluttende overfladebehandling i form af vandskuring eller maling. Lejlighederne er alle udført med fokus på valg af gode materialer og et højt niveau for installationer. Næsten alle lejligheder er udformet med store altaner, helt op til 28 m2, og de fleste lejligheder har 2 altaner. Til alle boliger er desuden knyttet underjordiske parkeringsfaciliteter, og i mange tilfælde er det endog muligt at erhverve en bådplads lige neden for egne vinduer. Den attraktive beliggenhed, kvalitetsniveauet og lejlighedernes størrelse på ca. 100 - 250 m2 bevirker, at prisniveauet ligger i den dyre ende af skalaen for ejerboliger i København.

Etapeopdeling
Carlsberg har valgt at opføre boligbyggerierne i etaper og desuden opdele de enkelte etaper i mindre enheder, således at udbygningen kan foregå i en god arbejdsrytme og samtidig afstemt til efterspørgslen. Der er valgt forskellige arkitekter til de enkelte etaper for at sikre god og varieret arkitektur.

Bygning 4A
Arkitektfirmaet Henning Larsens Tegnestue har stået for udformningen af et bygningskompleks på ca. 22.000 m2 nær Strandvejen. Bygningskomplekset indeholder liberalt erhverv, butikker og 80 lejligheder, hvoraf en del har udsigt over både vand og by. Lejlighederne i denne bebyggelse stod, som de første i området, indflytningsklare i 1994.

Bygning 9-11 og 21-22
I perioden 2001-2002 har Carlsberg færdiggjort 86 ejerlejligheder i luksusklasse, tegnet af arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen. Lejlighederne er fordelt over 4 bygninger i 5 etager lige ud til en 20 m bred kanal og 1 bygning i 3 etager beliggende direkte ud til Øresund.

En stor del af bygningernes facader er glas. Det giver lyse boliger og medvirker ikke mindst til, at der fra samtlige lejligheder er sundkig, fra enkelte endda som panoramaudsigt. Desuden er alle lejligheder forsynet med store altaner.

Bygning 31-34
Helt ud mod Øresund er Tuborg Sundpark med sine 110 ejerlejligheder under opførelse. Arkitektfirmaet Arkitema har tegnet denne bebyggelse, som med sine 4 bygninger i 5 etager i hvidmalet murværk kommer til at stå som pendant til Arne Jacobsens »hvide by« ved Bellevue. Byggeriets unikke placering giver både Øresundsudsigt og marinaatmosfære med den kommende lystbådehavn umiddelbart neden for vinduerne. Mellem de enkelte bygninger i Tuborg Sundpark er udført et kuperet haveanlæg omkranset af lave skiferstøttemure. De første lejligheder i Tuborg Sundpark er indflytningsklare i starten af 2004.

Samarbejdet
For alle projekter gælder, at Carlsberg Ejendomme har stået som bygherre, enten alene eller i interessentskab med bl.a. NCC Danmark. I tiden fra 1990 til 2004 har Rambøll, som den ene part i samarbejde med mange af Danmarks bedste arkitekter og med NCC som totalentreprenør, projekteret næsten alle byggerier i området og desuden varetaget miljøvurdering og projektering af infrastruktur - herunder kanaler og broer.

Dette tætte og langvarige samarbejde mellem bygherre, myndigheder, entreprenør og rådgivere har resulteret i en rationel projektering, udvikling af nye og entreprenørvenlige løsninger og en stor styrke til at håndtere stramme tidsplaner - alt sammen til gavn for pris og kvalitet. På sin vis kan man sige, at begrebet og ånden i »partnering« fandt sin anvendelse på Tuborg Nord, før det rigtigt kom til landet.

Ny identitet
Transformationen af Tuborg Nord fra industriområde til ny bydel må siges at være lykkedes. Der er blevet skabt et område med ny og varieret identitet, et område hvor velrenommerede firmaer har deres hovedsæder, og mange mennesker har deres arbejdsplads, hvor andre har slået sig ned og fundet deres ønskebolig - alt sammen i tæt tilknytning og god symbiose med det omkringliggende Hellerup.

Struktur for beslutnings- og arbejdsproces for etablering af boliger på Tuborg Nord

1. Tuborg Nord bliver ledig byggegrund pga. fraflyttet industri.
2. Overordnet vurdering af grundens egnethed til nybyggeri, herunder økonomi i nedrivning, miljø, infrastruktur m.v.
3. Udarbejdelse af arkitektkonkurrence for overordnet disponering.
4. Udarbejdelse af lokalplan for området i tæt samarbejde med myndighederne og på baggrund af vinderprojektet fra arkitektkonkurrencen. Herunder fordelingen mellem boliger, liberalt erhverv mv.
5. Cost/benefit-analyse ved opstart af hver boligetape. Heri deltager bygherre, ejendomsmægler, rådgivere og evt. entreprenør. På baggrund af den aktuelle efterspørgsel på boliger optimeres sammensætningen af boligstørrelser, kvalitetsniveau og pris.
6. Detailprojektering og udbud.
7. Salg af boliger startes, men byggeriet sættes først i gang, når en væsentlig del af boligerne er solgt.