ØKONOMI

Større interesse for nye boligejendomme

Ejendomsmarkedet er på vej ind i en konsolideringsfase, hvor omsætningen på kontorlejemål vil være stigende, og lejepriserne vil stabilisere sig. Men der vil være en stigende efterspørgsel efter nye boligejendomme, vurderer Sadolin & Albæk

Af Finn Asnæs

Sadolin & Albæk peger på flere tendenser på det københavnske ejendomsmarked i et netop udsendt NewsLetter.

Ifølge nyhedsbrevet har lejeefterspørgslen efter kontorer i hovedstadsområdet i første halvår af 2003 været svag og aktiviteten på udlejningsmarkedet særdeles lav. Det har medført en yderligere stigning i antallet af ledige kontorer, der nu udgør over 7% af den samlede kontorbestand.

Stigende aktivitet
Efter sommeren har man, ifølge Sadolin & Albæk, kunnet registrere en stigende nyudlejningsaktivitet, og det er forventningen, at tomgangen ikke i nævneværdig grad vil stige yderligere.

Selv om konjunkturudviklingen fortsat vurderes som svag, er der en vis forventning om et kommende opsving. Hertil kommer, at der i 2003-2004 er grund til at forvente en meget brat opbremsning i nybyggeriet af kontorer, hvilket i betydelig grad vil stabilisere erhvervsejendomsmarkedet.

Langsigtet vurderes der i hovedstadsområdet at være grundlag for et årligt nybyggeri på omkring 150.000 kvadratmeter. I perioden 2000 til 2002 lå det årlige nybyggeri af kontorer imidlertid på omkring 250.000 kvadratmeter. og det kan derfor ikke undre, at en vis overkapacitet er opstået.

Opbremsning i byggeriet
I rapporten estimerer Sadolin & Albæk, at nybyggeriet af kontorer i hovedstadsområdet i 2003 og 2004 vil ligge mellem 75.000 og 90.000 m_ pr. år.

Opbremsningen i nybyggeriet vil naturligt nok, selv under forudsætning af en svag konjunkturudvikling, betyde, at tomgangen og lejepriserne for kontorer vil stabilisere sig.

Konsekvensen af den øgede tomgang har naturligt nok været faldende lejepriser.

Den typiske leje for kontorer i City og havneområdet af almindelig god standard er fra 2001 til 2002 faldet fra ca. 1200 kr. pr. kvadratmeter til ca. 1100 kr. pr. kvadratmeter, og faldet er fortsat i indeværende år.

For førsteklasses moderne kontorer i havneområderne i den nordlige del af City lå markedet relativt stabilt frem til 2002, men et øget udbud af ledige lokaler til leje eller fremleje har også her betydet faldende lejepriser.

I områderne uden for City er toplejepriserne faldet med op til 15% inden for det seneste år. De mest dramatiske fald har kunnet registreres i Ballerup og Sydhavnen, som begge er domineret af virksomheder inden for IT og telekommunikation.

Bunden nået
Efter Sadolin & Albæks opfattelse er der ikke grund til at forvente et yderligere fald i lejepriserne for kontorer i det storkøbenhavnske område. Til gengæld er det ejendomsrådgivernes erfaring, at lejerne i det nuværende marked stiller stigende krav til indretning m.v., hvilket betyder, at udlejer i forbindelse med genudlejning af ledige kontorer ofte kan imødese et krav om at foretage ganske betydelige investeringer i indretning til en ny lejer.

Få omdannelser til boliger
Der har fra politisk side været udtrykt mange ønsker om, at ledige kontorer i de centrale bydele konverteres til boligformål, hvor efterspørgslen er særdeles høj.

Virkeligheden er, at der rent faktisk kun er foretaget ganske få konverteringer af ældre kontorejendomme til boligformål.

Årsagen hertil er, ifølge Sadolin & Albæk, at omkostningerne i forbindelse med ombygning af ældre kontorer til boliger ofte er meget betydelige.

Krav om adgang via elevator, brand- og flugtvejskrav m.v. gør ofte sådanne ombygninger overordentligt komplicerede, især hvis eksisterende ejendomme skal ombygges til lejlighedsstørrelser på op til omkring 120-150 m_, hvor efterspørgslen er størst, og hvor der kan forventes en leje pr. m_ bolig, som er på niveau med markedslejen for kontorer.

Manglende udbud
Danske institutionelle investorer og en række tyske fonde efterspørger i vidt omfang samme typer investeringsejendomme: Moderne og velbeliggende kontorejendomme, herunder ikke mindst nybyggerier, fuldt udlejet til en førsteklasses lejer på en lejekontrakt med 10 års uopsigelighed.

Det kraftige fald i nybyggeriet betyder imidlertid, at der ikke udbydes mange nye domicilejendomme eller forhåndsudlejede ejendomsprojekter til investeringsmarkedet.

Det lave udbud af nye domicilejendomme betyder, at pensionskasser og livsforsikringsselskaber i stigende grad er tvunget til at rette deres investeringsinteresse mod andre typer ejendomme.

I de senere år har de institutionelle investorer kun i meget begrænset omfang investeret i boligudlejningsejendomme.

Det lave udbud af investeringsejendomme i form af nye kontorejendomme med lange lejekontrakter kombineret med det lave renteniveau vil imidlertid igen rette den institutionelle efterspørgsel mod nye boligejendomme, hvor startafkastet vel typisk er 100 bp lavere end for kontorejendomme, men trods alt noget højere end den sikre rente, defineret som den effektive rente på 10-årige statsobligationer. Hertil kommer, at tomgangsrisikoen i boligejendomme i Storkøbenhavn på både kort og langt sigt reelt er ikke-eksisterende.

Det er i denne forbindelse Sadolin & Albæks vurdering, at investorefterspørgslen i København især vil rette sig mod boliger i mellemprissegmentet, idet der i de senere år er opført så mange boligejendomme i topsegmentet, at efterspørgslen her må anses for at være mættet. Ældre boligudlejningsejendomme, omfattet af reglerne om den omkostningsbestemte husleje, prisfastsættes ikke efter en sædvanlig nettostartafkastmodel, men snarere ud fra forventninger til, at afkastet på sigt vil kunne forbedres ved gennemgribende moderniseringer af ledige lejligheder.

Sådanne ejendomme omsættes derfor til priser, der pr. m_ ofte er under det halve af prisen på nybyggeri, men hvor det løbende afkast er meget lavt, i København oftest mellem 1,25 og 3,75% af den investerede kapital.

Overtages af lejerne
Da flere betydende institutionelle investorer i øjeblikket fokuserer på det løbende afkast frem for værdistigningspotentialet, har betydelige frasalg af ældre boligudlejningsejendomme kunnet registreres.

Ældre boligudlejningsejendomme efterspørges fortsat af enkelte pensionskasser, men i øvrigt primært af privatinvestorer, som har mindre fokus på det løbende afkast af investeringen.

I praksis er det imidlertid erfaringen, at mere end 90% af de ældre boligudlejningsejendomme, der omsættes i Storkøbenhavn, i dag overtages af lejerne som andelsboliger i medfør af den lovbestemte tilbudspligt.

Sandsynligheden, for at lejerne overtager en boligudlejningsejendom som andelsboligforening, er efterhånden så stor, at flere og flere investorer viger tilbage fra at byde på sådanne ejendomme, hvor de omkostninger, der er forbundet med en forsvarlig investeringsanalyse og due diligence, i langt de fleste tilfælde vil være afholdt forgæves.

Efter Sadolin & Albæks opfattelse kan der derfor være god grund til i lejelovgivningen at indføre et krav om, at en andelsboligforening, som erhverver en ejendom i medfør af tilbudspligten, er forpligtet til at godtgøre den forsmåede købers rimelige omkostninger i forbindelse med de forgæves gennemførte undersøgelser.

Udenlandsk interesse
Investeringsejendomsmarkedet i hovedstadsområdet har i de senere år tiltrukket sig betydelig interesse fra udenlandske investorer, men først i indeværende år er internationale ejendomsinvestorer for alvor blevet vigtige markedsdeltagere.

De udenlandske investorers aktivitet på det storkøbenhavnske ejendomsmarked var i 2002 forsvindende lille.

For 2003 vurderer Sadolin & Albæk imidlertid, at internationale investorer vil stå for mere end 40% af det volumen, som omsættes på investeringsejendomsmarkedet, og specielt ved meget store transaktioner over kr. 300-500 mio. registreres en betydelig international investorinteresse.